苏州相城「铂悦·春和万象」营销中心丨项目简介丨春和万象24小时咨询

  原标题：苏州相城「铂悦·春和万象」营销中心丨项目简介丨春和万象24小时咨询

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  2021年下半年起苏州房地产市场经历了两极反转，上半年商品房成交529万㎡，下半年商品房成交387万㎡，下降约27%。2022年上半年商品房成交319万㎡，同比下降约40%。

  苏州高新区狮山板块、园区核心板块因价格倒挂，新盘入市即开即罄，其余板块项目去化滑落低位，多数项目开盘去化率一下子就下降。在此市场行情下，位于高铁新城的春和万象首开销售去化率达90%以上，且备案价突破板块限价，销售无优惠、无分销，登顶全市非倒挂盘销售套数第一。

  春和万象于2021年12月首开入市，264套房源一次性售罄，劲销约10亿；今年3月二次加推，5分钟狂销约9.5亿，再开百分百去化；紧接着三批次房源乘势加推，依旧是300s内所推房源几乎所剩无几，卖出破7亿的傲人成绩。作为“高铁新城首个破3W项目”，前两次备案均价30200元/㎡，突破板块限价，三批次备案均价31710元/㎡，再次刷新自己创造的板块价格天花板，结果依旧火热，去化90%，铸造三开三捷传奇。

  在板块内低价竞品竞争、相邻板块抢开分流的双重夹击下（板块内竞品芯城汇85折优惠均价2.45w/㎡，嘉致峰98折优惠2.9w/㎡，相邻板块竞品龙湖启元首开94折均价2.9w/㎡抢跑分流客户），春和万象依然稳价入市，仍能实现板块最快流速。

  2012年苏州高铁新城启动开发，制定了“八年成城”的首期开发战略，截止2020年政府完成了规划兑现，实现了各项基础设施、大型配套集中落地。圆融广场、新城吾悦广场保障了消费需求；南师大附属实验学校、苏州大学实验学校保障了教育需求；苏州市广济医院、苏州市第五人民医院保障了医疗需求；已运行的地铁2号线号线号线保障出行需求。

  高铁新城是苏州十四五规划重点发展区域，已积累厚实的产业基础及发展后劲。南天成路两侧近20栋产业楼宇拔地而起，集聚数百家研发型机构、企业与各类孵化器、加速器。截至目前，已落地相关企业超360家，北侧10平方公里的长三角国际研发社区正在加紧建设，目前已引进5家研究所、20家高端研发公司，培育孵化100家高技术公司。

  围绕长三角一体化、沪苏同城的战略方针，高铁北站将打造国家级高铁枢纽，与上海虹桥高铁站协同互融。目前高铁北站抓紧扩建，将打造12台30线万㎡）的综合交通枢纽，逐步加强苏州与上海及周边城市产业和人口的流通。

  10年沉淀发展高铁新城房地产市场经历了价格洼地向苏州价值高地的转变，客户也呈现了内生客户向全市客户转变的明显趋势，客户群体更为丰富，置业需求结构更全面。

  2012-2014年：高铁新城开发初期，客户内生性强，高铁新城以规划优势和价格上的优势，吸引地缘及周边乡镇客户。

  2014-2017年：高铁新城逐步成熟，成为相城区客户选择第一梯队，同时依托苏州中环线的建成通车，开始吸纳园区外溢客户。

  2018年至今：随着高铁新城产业及配套日益完善，本地客群厚度增加，高铁新城凭借产品的性价比优势，吸纳了更多园区、姑苏、高新区的改善型客户。

  春和万象现象级的热销就是在高铁新城“十年”发展沉淀中应运而生。基于高铁新城较好的规划发展和未来市场发展的潜力，近年来涉宅地块均受到各大房企的优先关注，春和万象地块挂牌后同样经历未拍先火的境况，且是苏州因“勾地”举报而撤牌的唯一事件。

  2020年2月9日地块挂牌，占地243亩，住宅可售面积25万方，起拍价42.31亿元，货值超75亿元。地块刚挂牌就受各大房企关注，奈何LH利用强排他条件勾地，被房企举报后中止挂牌。（勾地强排他条件：服务公寓需引进一家品牌力前十、并在苏州运营3年以上，运营规模不少于1500间公寓的长租公寓企业。）

  2020年4月8日，共20家房企参与，97个马甲参与摇号，保证金高达1232亿元，中签率仅1.08%，最终由金茂获取，后续由金茂、旭辉、南山、招商、安居5家联合操盘。

  1）依托地块低容积率优势，抓住板块属性跃升机遇，洋房业态极致配比，板块之未有

  土地集约发展，核心区地块稀缺，低容积率地块尤甚，本案规划1.8容积率，为近五年来高铁新城板块唯一一宗具备打造洋房改善产品基因的地块。依托此优势，本案抓住板块改善属性跃升机遇，洋房业态最大化，迎合改善客户痛点，打造板块乃至大市稀缺产品——高铁新城唯一低密洋房社区，全案规划9-13层产品。

  旭辉铂悦系，作为对标仁恒的豪宅产品系，自带价值铭牌，品牌认可度极高，在苏市场口碑尤佳（园区湖东旭辉铂悦府、园区独墅湖铂悦犀湖均为全市高改标杆）。春和万象看准板块属性变化，精准改善客户定位，打造苏州第5座铂悦府，秉承铂悦系一贯的严苛工艺与审美品位，通过差异化选择，支撑项目销售。

  春和万象户型设计方正附加值高，改善属性明显，除小高105㎡户型为2梯4户，其余均为1梯2户，击中客户痛点。

  春和万象产品立面整体线条简洁，大面积高透光玻璃、铝板和多彩漆增强立面质感，现代都市风格符合项目目标客户群体审美。

  精装采用国内国际一线品牌，小区周边配套能源站，以科技节能概念与竞品形成差异特点：其中项目为苏州高铁新城首个政府集中供能社区（每年集中供能9个月，供暖18±2℃、供冷26±2℃，收费约5000元/年能耗费），可减少日后生活成本支出。

  板块往期供应基本为刚需刚改类产品，同时嘉致峰因产品因素销售几乎停滞，芯城汇四期尚未推出，处于供应真空期，春和万象踩准板块属性跃升节点，首开推出改善类市场稀缺洋房产品，竞争环境极其宽松。

  前期持续以产品、品质对外发声，无折扣，无分销，站稳项目改善调性，后期市场变化全民营销2万/套，以老带新促进销售。

  项目由金茂、旭辉、南山、招商、安居5家房企联合操盘，除旭辉外，均是国资背景，在目前各大房企相继暴雷，烂尾停贷风波的背景下，强大的开发阵容无疑给客户在市场下行阶段安心买房打下坚实基础，不存在交付风险，客户能实现安心购房。

  5家房企均为苏州深耕型房企，其中旭辉、金茂通过其高端产品打造，在苏州市场上拥有非常良好的口碑，均在销售榜单上登临过第一：其中旭辉通过其铂悦系打开苏州高端品质住宅市场，其经典作品铂悦府、铂悦犀湖均为当年同区域的销冠项目，金茂在科技城打造的科技城金茂府，“一炮二红”，售价高于周边同周期产品3000~5000元。

  因此项目整体以“铂悦系”形象面世，产品由旭辉打造，营销条线由旭辉负责，金茂派驻经营销售团队，充分的发挥两家在苏州打造“红盘”的能力，发挥其专业特长，另外三家房企各司其职，通力合作，实现当年取地当年开盘的高效运营。

  苏州目前园区和新区狮山属于第一梯队，而高铁新城、科技城、吴中太湖新城作为苏州“一核四城”的战略板块，处于第二梯队。经过十余年的发展，各项功能配套都日臻完善，科技城、太湖新城也类同高铁新城的发展，目前正经历第二轮的转型发展期，具备打造红盘的潜在可能。

  在产品层面，抓住板块跃升机会，关注客户属性的变化，针对目标客群的置业敏感点，从面积段户型打造，空间尺寸营造，展示区效果呈现，参观动线安排等，均要作好细节的充分铺排和推演，营销动作上可以高举高打，最终实现产品热销。

  春和万象的逆势热销，同样得益于旭辉、金茂在苏十余年的品牌建设和积累，铂悦系、府系产品的口碑营造，赢得了大市范围特殊的比例的粉丝群体，如同苏州市场最早出现的仁恒粉，给仁恒项目带来销量的同时，也形成了较高的品牌溢价。近2年中铁建、中建也有通过项目开发逐步形成品牌粉丝效应的趋势。

  在苏州目前相对分化的市场环境中，房企的再投资，应当在中微观维度做好板块的深入研究，通过把握板块属性变化的前置机遇获取合理的取地时机，同时针对板块跃升带来的客户的真实需求变化，精准打造适配产品，并精准营销策划，动作到位，最终结合房企自身品牌的加持，为打造下一个 “红盘”不断蓄力前行。

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