福田中心区写字楼出资参阅：深圳新闻大厦27层7%报答率带租约

  深圳福田深南中路新闻大厦27层整层写字楼：咱聊聊这处藏在市中心的资深宝物

  最近有个朋友问我，深圳中心区还有没有性价比高、又能安稳收租的写字楼？我想了想，忽然想起深南中路上的新闻大厦——那栋藏在荔枝公园边上、红岭地铁站周围、看着有点年岁却仍然精力的老楼宇。

  要聊新闻大厦，得先说说它的方位，其坐落于深南中路1002号，红岭路和深南中路交叉口，红岭地铁站周围。您要是走过深南中路，应该见过那片玻璃幕墙的建筑群，新闻大厦就在其间，北边一抬眼便是荔枝公园的碧树绿茵，南边能望见深圳大剧院的白墙，东边红岭商圈的热烈声响都能听见，西边离华强北的电子城也就两站地。这方位，说是福田中心区的黄金交叉点都不为过。

  说它有故事，是由于这楼的建造时刻横跨了上世纪90年代到2000年头。听物业的人讲，最早的一批楼是1995年建的，后来1号楼由于后期晋级改造，实践竣工是2003年。所以您要是现在去看，楼里的电梯、走廊还带着点新装饰的痕迹，但全体风格仍是保留了老商务楼的经典样儿：钢混结构、玻璃幕墙，楼道里的感应灯一亮，还有点当年巨大上的滋味。

  办理这栋楼的是深联物业，办理费包含空调费一同21块/㎡/月，在福田中心区算中等吧。楼里的设备倒没掉链子：中央空调24小时供应，消防联动控制系统准时进行检查，保安大哥混久了都是熟面孔，连电梯都擦得锃亮，毕竟在中心区，硬件保护有必要到位。

  最可贵的是，这楼生在福地——周边的配套早就在这儿扎了根。地铁1/3/9号线的大剧院站、红岭站、红岭南站，走路最远也就几分钟；公交站就在楼下，3路、8路、104路啥的，想去哪儿都能搭；买菜有岁宝，吃饭去KKMALL，连小孩上学都不必跑远，深圳外国语校园初中部、荔园小学同福校区并且还都是顶流，走路10分钟全到。

  这次拍卖的是1号楼27层整层，总共38层，算下来是中高区。您要是站在楼下昂首看，27层的窗户在玻璃幕墙上挺显眼，不高不低的楼层，既避开了底层的喧闹，又不必爬太高（电梯到27层也就半分钟），视界还开阔。

  1、面积和用处：整层证载面积1833.81㎡，分成了15套独立工作室，最小的116㎡，最大的能到200㎡。房产证上写得明明白白：工作用处，土地运用年数的约束从1991年到2041年（还有16年到期）。

  2、硬件条件：层高3.3米，不算矮（现在许多新楼也就3米），运用率约70%（老楼里算正常）。最有意思的是，传闻里边还藏着几个广电级的直播间和外景库，当年或许有传媒公司租在这儿，现在空着，倒合适做直播、文创类的企业。

  3、租金状况：现在带租约拍卖，租约一年一签，商场租金大约130元/㎡/月。算下来一年租金能到238万左右，按起拍价4080万算，报答率7%——现在深圳写字楼商场，了不得也就4%-5%。

  先看单价：这次起拍单价约2.21万/㎡。2025年7月，同商圈有个写字楼拍卖，5100万起拍，单价2.78万/㎡；2023年1月，福田同类型写字楼均价才1.57万/㎡。这么看，新闻大厦的单价算中高位，但贵有贵的道理，它是中高区，带租约，装饰还能用（部分精装），不像有些老楼得自己花钱创新。

  再看周边竞品：锦峰大厦离它不远，单价约2.26万/㎡，租金差不多但楼龄更老；上步大厦定位高端，单价3.26万/㎡，但方位稍偏。这么一比，新闻大厦的2.21万+7%报答的确更接地气。

  租金或许会降：2025年1月，同楼层有套毛坯房挂出来，租金才70元/㎡·月（空了好几个月没租出去）。现在带租约的130元/㎡·月是商场价，但要是经济欠好，企业退租多了，租金往下走也不是没或许。

  供应量太大：深圳这几年写字楼建得太多，中心区尽管稀缺，但长时间持有还得看去化周期，现在福田写字楼的去化周期约18个月，也便是卖完现有的要1年半，压力不小。

  但整体来看，本案写字楼地处深圳中心方位，交通区位、配套建造、资源供应、服务质量都是城市主动脉上最中心的存在，具有无可对抗的先天优势。

  摸摸墙面有没有裂缝，看看电梯运转稳不稳（老楼的话，这些小毛病或许会影响运用）。

  土地年限：承认2041年到期的土地有没有典当、查封（要是被人盯上了，过户或许卡壳）；

  产权性质：工作用处能不能注册公司？有些老楼由于前史原因，商办类约束多，得提早问清楚；

  拍卖附加费：有没有欠物业费、水电费？原租户搬走要不要赔违约金？这些都得算进成本里。

  要是自用：这层能分割成116㎡的小工作室，很合适传媒、文创、科技公司——周边广电资源多，找客户、协作都便利；

  要是想出资：短期转售得看商场热度（现在福田写字楼价格稳，但方针要是变了也说不准）；长时间持有的话，中心区的稀缺性便是护城河，租金哪怕降点，报答率仍是比存银行强。

  本案这整层写字楼，就像福田中心区的老茶饼——看着有点旧，可越品越有滋味。7%的报答率+带租约的双保险、16年的土地剩下年限，都是它的加分项。但买之前可得擦亮眼睛，实地看看、查清楚产权，别被外表合算迷了眼。

  要我说啊，您要想找个能安稳收租、方位又好的写字楼，这处值得要点考虑——毕竟在深圳中心区，这样的时机可真不多见。

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